JENIS-JENIS
PERJANJIAN SEBAGAI DASAR HUKUM DALAM PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN OBJEK HAK
TANGGUNGAN
RETNO
PRABANDARI, S.H.
Nama :
Danang Prawibowo
NPM : 21211707
Kelas : 2EB08
Tema : Objek
Hukum
E.
Perlu Tidaknya Dibuat APHT baru
kembali pernyataan dari Nisa Rachmasari saya rangkum bahwa perlu dibuat APHT
baru karena tanah sebelumnya sudah diroya. Roya hak tanggungan atas tanah
menyebabkan tanah tersebut sudah tidak lagi dibebani oleh hak tanggungan.
Sehingga APHT baru harus dibuat.
Menurut B.I.P. Suhendro, perubahan dalam tatacara
pengisian formulir APHT tidak menyalahi aturan apapun. Ditambahkannya
lagi, seorang notaris harus mampu mengisi formulir APHT ini sesuai
dengan kebutuhan kasus yang dihadapi.
Meskipun memberikan masukan, B.I.P. Suhendro menyatakan
bahwa APHT tetap tidak bisa menjamin kedudukan kreditur. Kedudukan kreditur
tetap tidak pada posisi aman karena kedudukannya sudah berubah menjadi
kreditur konkuren setelah dilakukan roya hak tanggungan.
Sedangkan menurut Suyanto, tidak mungkin kasus ini
diselesaikan dengan cara meroya seluruh bidang tanah yang dibebani hak
tanggungan. Menurutnya risikonya terlalu besar, dikhawatirkan muncul kreditur
lain pada masa setelah roya. Dibuatnya APHT baru tidak akan memecahkan masalah,
karena kedudukan kreditur yang seharusnya sebagai kreditur preferent bisa
berubah menjadi kreditur konkuren setelah dilakukan tindakan roya hak
tanggungan.
Menurut H. Soepirman Soetarman, perlu dibuat APHT
baru karena sebelumnya beban hak tanggungan atas tanah tersebut sudah dihapus.
Sehingga, perlu dibuat APHT baru apabila kreditur tetap ingin piutangnya
dijamin dengan hak tanggungan. Pendapat yang dikemukakan oleh H. Soepirman
Soetarman ini sama dengan pendapat yang dikemukakan oleh Nisa Rachmasari.
Menurut Subiyanto Putro, tidak perlu dibuat APHT baru. Hal ini disebabkan beban
hak tanggungan tetap membebani tanah tersebut. Roya hanya dilakukan terhadap
bidang tanah baru hasil pemisahan dari bidang tanah indukatau hasil pemecahan
yang akan dijual guna pembayaran angsuran. Akibatnya adalah tidak perlu dibuat
APHT baru untuk obyek hak tanggungan tanah induk hasil pemisahan.
Kesimpulan
1.
Diperbolehkan atau Tidaknya Obyek Hak Tanggungan Dipindahtangankan
Sesuai dengan pendapat yang dinyatakan oleh B.I.P.
Suhendro dan Subiyanto Putro, Tanah obyek hak tanggungan dapat
dipindahtangankan, meskipun sebelumnya tidak diperjanjikan dalam APHT. Dasarnya
adalah Pasal 2 poin ke 2 APHT yang menyatakan bahwa:
" Dalam hal
Obyek Hak Tanggungan kemudian dipecah sehingga Hak Tanggungan membebani
beberapa hak atas tanah, Debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin
dengan Hak Tanggungan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai
masing-masing hak atas tanah tersebut, yang dibebaskan dari Hak Tanggungan,
sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa Obyek Hak Tanggungan
untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Nilai masing-masing hak atas
tanah tersebut akan ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Pihak Pertama
dengan Pihak Kedua."
Selain berdasarkan Pasal 2 poin ke 2 APHT, obyek hak
tanggungan dapat dipindahtangankan karena didasarkan pada hukum perdata
yang menjunjung tinggi hak para pihak sebagai subyek hukum. Fungsi UUHT
dalam hal ini adalah sebagai hukum pelengkap atau hukum yang mengatur
saja (aanvullendrecht), sifatnya tidak memaksa. UUHT hanya
mengikat jika dan sepanjang para pihak tidak menentukan peraturan yang lain
dengan perjanjian. UUHT hanya bermaksud mengisi kekosongan hukum yang dibuat
oleh para pihak.
2.
Langkah-langkah Pengalihan Hak Guna Bangunan Obyek Hak Tanggungan
Langkah-langkah
yang dapat ditempuh untuk mengalihkan sebagian HGB obyek hak tanggungan dengan
cara pemisahan adalah
- Dibuat surat pernyataan sepihak dari debitur khususnya pemilik tanah obyek hak tanggungan. Surat pernyataan tersebut berisi pernyataan untuk menjual sebagian tanah HGB obyek hak tanggungan guna pembayaran angsuran kredit.
- Surat persetujuan dari kreditur untuk melakukan pemecahan atas bidang tanah obyek hak tanggungan
- Roya atas tanah hasil pecahan yang hendak dijual.
- Dilakukan jual beli atas tanah hasil pecahan yang telah dihapus beban hak tanggungannya.
- Hasil penjualan tanah hasil pecahan tersebut digunakan untuk membayar angsuran.
3.
Jenis-jenis Perjanjian sebagai Dasar Hukum dalam Pengalihan Hak Guna Bangunan Obyek
Hak Tanggungan
Perjanjian-perjanjian
yang diperlukan sebagai pendukung untuk terlaksananya pengalihan HGB obyek hak
tanggungan, yaitu:
A. Perjanjian
Konsensual dan Perjanjian Tidak Bernama (innominat)
B. Perjanjian
Formil dan Bernama
4.
Kelemahan dan Kelebihan Jenis-Jenis Perjanjian yang Telah Dibuat
a.
Kelemahan
Kelemahan dari perjanjian di atas adalah
Undang-undang tidak mengatur secara tegas mengenai akibat dari pemecahan dan
pemisahan. Pengaturannya hanya dalam Peraturan Pemerintah dan Peraturan Menteri
Negara Agraria sehingga menimbulkan keragu-raguan dalam penerapannya. Namun
kelemahan ini bisa diatasi dengan cara mengedepankan sifat accesoir hak
tanggungan dan mengutamakan kepentingan para pihak. Selama para pihak sepakat,
maka peraturan perundang-undangan sifatnya hanya mengatur saja.
b.
Kelebihan
Kelebihan dari perjanjian tersebut di atas
dilindungi oleh hukum perdata yang menjunjung hak para pihak sebagai subyek
hukum, kelebihan lainnya adalah perjanjian ini lebih efisien. Dikatakan efisien
karena sangat menghemat waktu dan biaya.
5.
Perlu Tidaknya Dibuat APHT baru
Tidak
perlu dibuat APHT baru karena setelah pemecahan atau pemisahan beban hak
tanggungan masih membebani masing-masing bidang tanah.
B.
Saran
- Menurut saya seharusnya para pembuat peraturan melakukan revisi peraturan perundang-undangan. Hal ini perlu dilakukan supaya ketentuan-ketentuan dalam pasal, khususnya mengenai akibat pemecahan dan pemisahan atas tanah yang dibebani hak tanggungan, dapat diterjemahkan secara jelas oleh setiap orang yang membacanya. Sehingga tidak timbul pendapat yang berbeda mengenai akibat dari pemecahan dan pemisahan.
- Hal tersebut dilakukan agar Notaris dan PPAT meningkatkan pemahaman dan kreatifitasnya dalam pembuatan akta dengan berdasarkan hukum.
0 komentar:
Posting Komentar