Minggu, 05 Mei 2013

XIV. JENIS-JENIS PERJANJIAN SEBAGAI DASAR HUKUM DALAM PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN OBJEK HAK TANGGUNGAN

JENIS-JENIS PERJANJIAN SEBAGAI DASAR HUKUM DALAM PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN OBJEK HAK TANGGUNGAN

RETNO PRABANDARI, S.H.

Nama    : Danang Prawibowo
NPM     : 21211707
Kelas    : 2EB08
Tema    : Objek Hukum

E. Perlu Tidaknya Dibuat APHT baru

kembali pernyataan dari Nisa Rachmasari saya rangkum bahwa perlu dibuat APHT baru karena tanah sebelumnya sudah diroya. Roya hak tanggungan atas tanah menyebabkan tanah tersebut sudah tidak lagi dibebani oleh hak tanggungan. Sehingga APHT baru harus dibuat.
Menurut B.I.P. Suhendro, perubahan dalam tatacara pengisian formulir APHT tidak menyalahi aturan apapun. Ditambahkannya lagi, seorang notaris harus mampu mengisi formulir APHT ini sesuai dengan kebutuhan kasus yang dihadapi.
Meskipun memberikan masukan, B.I.P. Suhendro menyatakan bahwa APHT tetap tidak bisa menjamin kedudukan kreditur. Kedudukan kreditur tetap tidak pada posisi aman karena kedudukannya sudah berubah menjadi kreditur konkuren setelah dilakukan roya hak tanggungan.
Sedangkan menurut Suyanto, tidak mungkin kasus ini diselesaikan dengan cara meroya seluruh bidang tanah yang dibebani hak tanggungan. Menurutnya risikonya terlalu besar, dikhawatirkan muncul kreditur lain pada masa setelah roya. Dibuatnya APHT baru tidak akan memecahkan masalah, karena kedudukan kreditur yang seharusnya sebagai kreditur preferent bisa berubah menjadi kreditur konkuren setelah dilakukan tindakan roya hak tanggungan.
Menurut H. Soepirman Soetarman, perlu dibuat APHT baru karena sebelumnya beban hak tanggungan atas tanah tersebut sudah dihapus. Sehingga, perlu dibuat APHT baru apabila kreditur tetap ingin piutangnya dijamin dengan hak tanggungan. Pendapat yang dikemukakan oleh H. Soepirman Soetarman ini sama dengan pendapat yang dikemukakan oleh Nisa Rachmasari. Menurut Subiyanto Putro, tidak perlu dibuat APHT baru. Hal ini disebabkan beban hak tanggungan tetap membebani tanah tersebut. Roya hanya dilakukan terhadap bidang tanah baru hasil pemisahan dari bidang tanah indukatau hasil pemecahan yang akan dijual guna pembayaran angsuran. Akibatnya adalah tidak perlu dibuat APHT baru untuk obyek hak tanggungan tanah induk hasil pemisahan.

Kesimpulan
1. Diperbolehkan atau Tidaknya Obyek Hak Tanggungan Dipindahtangankan

Sesuai dengan pendapat yang dinyatakan oleh B.I.P. Suhendro dan Subiyanto Putro, Tanah obyek hak tanggungan dapat dipindahtangankan, meskipun sebelumnya tidak diperjanjikan dalam APHT. Dasarnya adalah Pasal 2 poin ke 2 APHT yang menyatakan bahwa:
" Dalam hal Obyek Hak Tanggungan kemudian dipecah sehingga Hak Tanggungan membebani beberapa hak atas tanah, Debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah tersebut, yang dibebaskan dari Hak Tanggungan, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa Obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Nilai masing-masing hak atas tanah tersebut akan ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Pihak Pertama dengan Pihak Kedua."
Selain berdasarkan Pasal 2 poin ke 2 APHT, obyek hak tanggungan dapat dipindahtangankan karena didasarkan pada hukum perdata yang menjunjung tinggi hak para pihak sebagai subyek hukum. Fungsi UUHT dalam hal ini adalah sebagai hukum pelengkap atau hukum yang mengatur saja (aanvullendrecht), sifatnya tidak memaksa. UUHT hanya mengikat jika dan sepanjang para pihak tidak menentukan peraturan yang lain dengan perjanjian. UUHT hanya bermaksud mengisi kekosongan hukum yang dibuat oleh para pihak.

2. Langkah-langkah Pengalihan Hak Guna Bangunan Obyek Hak Tanggungan

Langkah-langkah yang dapat ditempuh untuk mengalihkan sebagian HGB obyek hak tanggungan dengan cara pemisahan adalah
  1. Dibuat surat pernyataan sepihak dari debitur khususnya pemilik tanah obyek hak tanggungan. Surat pernyataan tersebut berisi pernyataan untuk menjual sebagian tanah HGB obyek hak tanggungan guna pembayaran angsuran kredit.
  2. Surat persetujuan dari kreditur untuk melakukan pemecahan atas bidang tanah obyek hak tanggungan
  3. Roya atas tanah hasil pecahan yang hendak dijual.
  4. Dilakukan jual beli atas tanah hasil pecahan yang telah dihapus beban hak tanggungannya.
  5. Hasil penjualan tanah hasil pecahan tersebut digunakan untuk membayar angsuran.

3. Jenis-jenis Perjanjian sebagai Dasar Hukum dalam Pengalihan Hak Guna Bangunan Obyek Hak Tanggungan

Perjanjian-perjanjian yang diperlukan sebagai pendukung untuk terlaksananya pengalihan HGB obyek hak tanggungan, yaitu:
A.   Perjanjian Konsensual dan Perjanjian Tidak Bernama (innominat)
B.   Perjanjian Formil dan Bernama

4. Kelemahan dan Kelebihan Jenis-Jenis Perjanjian yang Telah Dibuat

a. Kelemahan
Kelemahan dari perjanjian di atas adalah Undang-undang tidak mengatur secara tegas mengenai akibat dari pemecahan dan pemisahan. Pengaturannya hanya dalam Peraturan Pemerintah dan Peraturan Menteri Negara Agraria sehingga menimbulkan keragu-raguan dalam penerapannya. Namun kelemahan ini bisa diatasi dengan cara mengedepankan sifat accesoir hak tanggungan dan mengutamakan kepentingan para pihak. Selama para pihak sepakat, maka peraturan perundang-undangan sifatnya hanya mengatur saja.

b. Kelebihan
Kelebihan dari perjanjian tersebut di atas dilindungi oleh hukum perdata yang menjunjung hak para pihak sebagai subyek hukum, kelebihan lainnya adalah perjanjian ini lebih efisien. Dikatakan efisien karena sangat menghemat waktu dan biaya.

5. Perlu Tidaknya Dibuat APHT baru

Tidak perlu dibuat APHT baru karena setelah pemecahan atau pemisahan beban hak tanggungan masih membebani masing-masing bidang tanah.

B. Saran
  1. Menurut saya seharusnya para pembuat peraturan melakukan revisi peraturan perundang-undangan. Hal ini perlu dilakukan supaya ketentuan-ketentuan dalam pasal, khususnya mengenai akibat pemecahan dan pemisahan atas tanah yang dibebani hak tanggungan, dapat diterjemahkan secara jelas oleh setiap orang yang membacanya. Sehingga tidak timbul pendapat yang berbeda mengenai akibat dari pemecahan dan pemisahan.
  2. Hal tersebut dilakukan agar Notaris dan PPAT meningkatkan pemahaman dan kreatifitasnya dalam pembuatan akta dengan berdasarkan hukum.

0 komentar:

Poskan Komentar