XIII. JENIS-JENIS PERJANJIAN SEBAGAI DASAR HUKUM DALAM PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN OBJEK HAK TANGGUNGAN

JENIS-JENIS PERJANJIAN SEBAGAI DASAR HUKUM DALAM PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN OBJEK HAK TANGGUNGAN

RETNO PRABANDARI, S.H.

Nama   : Danang Prawibowo

NPM    : 21211707

Kelas   : 2EB08

Tema   : Objek Hukum

C.      Jenis-jenis Perjanjian sebagai Dasar Hukum dalam Pengalihan Hak Guna Bangunan Obyek Hak Tanggungan

Menurut pendapat Nisa Rachmasari, jenis perjanjian yang digunakan sebagai dasar hukum dalam pengalihan HGB obyek hak tanggungan adalah jenis perjanjian formil. Perjanjian formil yang digunakan berupa perjanjian untuk membebani tanah dengan hak tanggungan setelah dilakukan roya. Perjanjian untuk membebani kembali tanah yang telah diroya ini

dituangkan dalam dokumen berupa:

1.                 Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

SKMHT merupakan dokumen yang berisikan perjanjian formil. Isinya perjanjian formil karena perjanjian ini oleh undang-undang diharuskan untuk dibuat dengan bentuk tertentu secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat umum notaris atau PPAT berdasarkan kesepakatan para pihak. Isi SKMHT ditetapkan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1996 dan sudah tersedia dalam bentuk formulir.

Hal-hal yang diperjanjikan di dalamnya adalah

1.     Pemberi kuasa memberikan kekuasaannya kepada penerima kuasa untuk membebankan hak tanggungan, yang meliputi:

• Kuasa untuk menghadap dimana perlu
• Memberikan keterangan-keterangan serta memperlihatkan dan menyerahkan surat-surat yang diminta
• Membuat atau minta dibuatkan serta menandatangani APHT serta surat-surat lain yang diperlukan
• Memilih domisili
• Memberi pernyataan bahwa obyek hak tanggungan benar milik pemberi kuasa, tidak tersangkut dalam sengketa, bebas dari sitaan dan dari beban-beban apapun
• Mendaftarkan hak tanggungan tersebut
• Memberikan dan menyetujui syarat-syarat atau aturan-aturan serta janji-janji yang disetujui oleh pemberi kuasa dalam APHT

2.     Janji tentang berlakunya SKMHT. Di dalam SKMHT diperjanjikan bahwa SKMHT tidak dapat ditarik kembali dan tidak berakhir karena sebab apapun, juga jika pemberi hak tanggungan meninggal dunia. Kuasa tersebut berakhir setelah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Jangka waktu berlakunya SKMHT untuk tanah yang bersertifikat adalah satu bulan sesudah diberikan, wajib diikuti dengan pembuatan APHT. Sedangkan jangka waktu SKMHT untuk tanah yang belum bersertifikat adalah tiga bulan setelah diberikan dan wajib sudah dibuat APHTnya.

2.                 Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

APHT juga merupakan dokumen yang berisikan perjanjian formil. Perjanjian ini oleh undang-undang diharuskan dibuat dalam bentuk tertulis dengan akta PPAT. Perjanjian yang dimuat dalam dokumen APHT adalah

1. Janji pemberi hak tanggungan untuk membebani tanahnya dengan hak tanggungan guna pelunasan utang. Di dalam APHT diperjanjikan secara jelas mengenai obyek hak tanggungan, nilai tanggungan dan utang yang dijamin.
2. Janji fakultatif yang diberikan oleh kedua belah pihak. Janji ini dapat dikurangi ataupun ditambah asalkan tidak bertentangan dengan ketentuan UUHT. Janji-janji tersebut dapat berupa:

• Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.
• Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan.
• Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji.
• Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.
• Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji.
• Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan.
• Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.
• Janji bahwa pemegang Hak Tanggunganakan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum.
• Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan.
• Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan.
• Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4). Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji. Janji tersebut tidak berdiri sendiri, tetapi melengkapi dan karenanya harus dihubungkan dan merupakan satu kesatuan dengan ketentuan Pasal 6 UUHT, yang memberi hak kepada pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

3.                 Akta Jual Beli

Perjanjian jual beli tanah merupakan bentuk perjanjian formil karena perjanjian tentang pelaksanaan jual beli ini wajib dibuat oleh PPAT dan dituangkan dalam Akta Jual Beli. Untuk kasus pengalihan tanah HGB atas obyek hak tanggungan ini, menurut Nisa Rachmasari, tidak ada bedanya dengan akta jual beli tanah lainnya. Hal ini disebabkan tanah sudah diroya seluruhnya sebelum dilakukan jual beli.