KEDUDUKAN
HUKUM SURAT KUASA MENJUAL TERHADAP OBJEK JAMINAN YANG DIBEBANI DENGAN HAK
TANGGUNGAN
Riny
Dwiyanti Manaroinsong, Anwar Borahima, Nurfaidah Said
Nama : Danang Prawibowo
NPM : 21211707
Kelas : 2EB08
Tema : Objek Hukum
HASIL
Fungsi
Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani dengan Hak Tanggungan
Dalam pelaksanaan pemberian kredit, bank tetap
meminta agunan dari pemohon kredit (pemoon kredit), selain analisis iktikad
baik dan kemampuan pemohon kredit (debitor). Hal ini sesuai Pasal 1 ayat (23)
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 yang mengatur bahwa agunan adalah jaminan
tambahan yang diserahkan nasabah debitor kepada bank dalam rangka pemberian
fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Jaminan tambahan
ini berupa jaminan materiil (berwujud) yang berupa barang-barang bergerak atau
benda tetap atau jaminan immateriil (tak berwujud). Jaminan pemberian kredit
pada hakikatnya berfungsi untuk menjamin kepastian akan pelunasan utang debitor
apabila debitor wanprestasi/cidera janji atau dinyatakan pailit. Oleh karena
itu dengan adanya jaminan pemberian kredit tersebut maka akan memberikan
jaminan perlindungan bagi keamanan dan kepastian hukum kreditor bahwa kreditnya
akan tetap kembali walaupun nasabah (debitor) wanprestasi, yakni dengan cara
mengeksekusi objek jaminan kredit bank yang bersangkutan.
Objek Jaminan barulah berfungsi dan dapat digunakan
apabila telah diikat dan didaftar sesuai mekanisme yang telah diatur dan
ditentukan oleh peraturan perundang-undangan khusus untuk itu. Objek jaminan
yang berbentuk tanah haruslah diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan.
Namun, dalam praktik ada pihak kreditor (bank atau badan hukum lain seperti
koperasi) yang meminta kepada debitor untuk membuat Surat Kuasa Menjual yang
bertujuan untuk memberi kuasa kepada kreditor untuk menjual atau mengalihkan
kepemilikan hak atas tanahnya apabila debitor wanprestasi, dan pembelinya itu
boleh pemegang Hak Tanggungan itu sendiri ataupun orang lain, padahal untuk
perjanjian utang piutangnya tersebut sudah diikat atau dijamin dengan Akta
Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang didalamnya telah mengatur janji - janji
sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT.
Praktik pemberian kuasa menjual untuk pelunasan
hutangnya debitor ini masih terjadi, hal ini sesuai dengan keterangan dan
penjelasan yang disampaikan oleh para Notaris/PPAT yang sering membuat Kuasa
Menjual atas permintaan kreditor. Menurut Notaris Walinono, dalam wawancara
tanggal 16 Oktober 2012 bahwa pihak kreditor selalu meminta untuk dibuatkan
Kuasa Menjual kepada debitornya.Hal yang sama diungkapkan pula oleh Notaris
Wahyuningsih, (wawancara tanggal 18 Oktober 2012) dan Abdul Muis, (wawancara
tanggal 13 November 2012),bahwa pembuatan Kuasa Menjual tersebut atas
permintaan kreditor, walaupun sebelum dibuat Kuasa Menjual para Notaris
tersebut terlebih dahulu menjelaskan bahwa Kuasa Menjual tidak penting dan
tidak diperlukan karena objek jaminan sudah diikat/dibebani dengan Hak
Tanggungan.
Menurut keterangan yang diperoleh selama penulis
melakukan penelitian, bahwa kreditor selalu meminta untuk dibuatkan Kuasa
Menjual dari debitor oleh karena kuasa menjual itu sangat efektif, lebih mudah,
biayanya murah dan tidak berbelit-belit apabila objek jaminan akan dijual pada
saat debitor wanprestasi/cidera janji. Demikian penjelasan yang diberikan oleh
salah seorang karyawan PT. Bank Danamon cabang Balikpapan (yang tidak mau
disebut namanya) dalam wawancara tanggal 22 Oktober 2012. Selain itu menurut
Abdul Muis, dalam wawancara tanggal 13 November 2012 bahwa bank menggunakan
kuasa menjual untuk menghindari biaya lelang sebesar 10 % (sepuluh persen).
Hasil penelitian menunjukkan bahwa Kuasa Menjual
semuanya dibuat di hadapan Notaris/PPAT. Oleh karena kreditor dan debitor dalam
menandatangani akta kuasa menjual selalu di hadapan Notaris/PPAT, maka bersifat
otentik. Setiap akta kuasa menjual tersebut pasti membutuhkan biaya dan biaya
akta dibebankan atau menjadi tanggungjawab debitor.
Akta otentik sekurang-kurangnya mempunyai tiga
fungsi yaitu :Sebagai bukti bahwa para pihak yang bersangkutan telah mengadakan
perjanjian tertentu;Sebagai bukti bagi para pihak bahwa apa yang tertulis dalam
perjanjian adalah menjadi tujuan dan keinginan para pihak;Sebagai bukti kepada
pihak ketiga bahwa pada tanggal tertentu kecuali apabila ditentukan sebaliknya
para pihak telah mengadakan perjanjian dan bahwa isi perjanjian adalah sesuai
dengan kehendak para pihak.
Dalam praktik yang terjadi bahwa, apabila debitor
wanprestasi atau cidera janji, kreditor dalam melakukan penjualan objek jaminan
menggunakan kuasa menjual. Penggunaan kuasa menjual tidak dilakukan secara
serta merta, artinya kreditor sebelum melakukan penjualan objek jaminan
terlebih dahulu melakukan pendekatan kepada debitor. Kreditor terlebih dahulu
membicarakan dan merundingkan dengan debitor mengenai cara mengatasi kredit
macetnya. Penjualan objek jaminan adalah langkah terakhir yang ditempuh oleh
kreditor itupun setelah debitor membuat dan menyerahkan surat penyerahan
sukarela.
Penggunaan kuasa menjual ini lebih diprioritaskan
oleh kreditor dibandingkan dengan menggunakan Hak Tanggungankarena dengan
menggunakan kuasa menjual sangat efektif, artinya penjualan objek jaminan
tersebut tidak memerlukan waktu yang lama dan proses yang panjang. Pemegang
objek jaminan dapat langsung menjualnya apabila debitor wanprestasi, disamping
itu kreditor juga tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan dari debitor. Lebih
mudah artinya kreditor untuk menjual objek jaminan tidak sulit karena tidak
melalui proses lelang yang berbelit-belit, kreditor tidak perlu mengajukan
permohonan eksekusi objek jaminan ke Pengadilan Negeri. Biayanya murah artinya
kreditor tidak perlu membayar biaya eksekusi dan biaya lelang dan tidak
berbelit-belit artinya proses penjualan objek jaminan mudah dan tidak susah
karena tidak melalui proses lelang yang berbelit-belit dan prosedural, apabila
objek jaminan akan dijual sehingga akan lebih menguntungkan bila dibandingkan
dengan Hak Tanggungan. Namun Keduanya tidak boleh atau tidak dapat diberlakukan
secara bersamaan. Dengan demikian, kreditor hanya memilih apakah Hak Tanggungan
atau Kuasa Menjual yang akan difungsikan untuk menjual objek jaminan apabila
debitor wanprestasi atau cidera janji,demikian penjelasan yang diberikan oleh
Walinono, Notaris/PPAT.
Dalam kaitannya dengan fungsi kuasa menjual ini,
penulis berpendapat bahwa, pada dasarnya fungsi kuasa menjual itu bagi debitor
adalah untuk menjamin pelunasan hutangnya kepada kreditor. Sedangkan bagi
kreditor adalah sebagai alat untuk menjual atau mengalihkan kepemilikan hak
atas tanah yang menjadi objek jaminan untuk mendapatkan pelunasan hutang
debitor. Namun dalam praktik penjualan objek jaminan apabila debitor
wanprestasi dilakukan setelah debitor membuat dan menandatangani penyerahan
sukarela yang berisikan bahwa debitor sama sekali tidak keberatan untuk dijual
tanah yang menjadi objek jaminan apabila debitor wanprestasi/cidera janji
dengan syarat apabila terjadi kelebihan harga dari objek jaminan maka kelebihan
harga tersebut dikembalikan kepada debitor. Namun fungsi kuasa menjual ini
menjadi tidak berarti apabila kuasa menjual itu bersama-sama/disandingkan
dengan Hak Tanggungan yang mempunyai titel eksekutorial. Apabila terjadi
debitor wanprestasi dan objek jaminan akan dieksekusi maka secara hukum yang
digunakan adalah Sertifikat Hak Tanggungan yang mempunyai irah-irah “ Demi
Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.” Lain halnya jika para pihak
sepakat dan setuju untuk menjual objek jaminan itu secara dibawah tangan dengan
ketentuan asal mencapai harga yang tertinggi dan menguntungkan kedua belah
pihak. Hal ini sesuai dengan keterangan yang diberikan oleh para Notaris/PPAT
yang telah diwawancarai oleh penulis tersebut di atas.
Kuasa menjual akan berfungsi dengan baik dan dapat
menguntungkan para pihak apabila dilaksanakan sebagaimana tersebut di atas.
Keuntungan yang diperoleh adalah berupa diperolehnya atau dicapainya harga yang
tertinggi sehingga debitor mendapatkan selisih harga dari penjualan objek
jaminan tersebut dan kreditor tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan dari
debitor karena menjual objek jaminan berdasarkan kuasa menjual untuk menjual
objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera janji. Akan tetapi akan
menjadi suatu hal yang sia-sia dan menimbulkan kerugian bagi debitor (karena
harus menanggung biaya akta kuasa menjual) apabila kreditor tidak menggunakan
kuasa menjual dan menggunakan Hak Tanggungan untuk menjual objek jaminan.
Penggunaan Hak Tanggungan dalam menjual objek jaminan lebih memiliki kepastian/
kekuatan hukum, dan mempunyai titel eksekutorial.
Kekuatan
mengikat dari Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani/diikat dengan
Hak Tanggungan
Notaris Abdul Muin Marsidi dan Notaris Abdul Muis
menjelaskan bahwa kuasa menjual tidak mempunyai kekuatan mengikat, karena kalau
terjadi wanprestasi dari debitor yang dipakai atau dipergunakan untuk menjual
objek jaminan adalah Hak Tanggungan karena Hak Tanggungan didaftar dan diatur
oleh undang-undang. Lebih lanjut keduanya menjelaskan bahwa namun kreditor
apabila akan menjual objek jaminan dengan menggunakan kuasa menjual maka,
terlebih dahulu kreditor meminta surat penyerahan sukarela dari debitor.
Menurut penulis, kuasa menjual itu tidak mengikat
atau tidak mempunyai kekuatan mengikat karena kuasa menjual tidak dapat
didaftar atau bukan merupakan objek pendaftaran tanah. Sedangkan sesuatu
pembebanan terhadap hak atas tanah harus didaftarkan dan salah satu sifat dari
hukum jaminan adalah bersifat publisitas agar orang lain atau pihak ketiga
dapat mengetahui bahwa hak atas tanah tersebut telah dijaminkan atau dibebani
dengan hutang. Selain itu kreditor mempunyai hak preferen dan terlindungi
apabila terjadi persoalan hukum atau apabila ada gugatan dari pihak ketiga.
Di sinilah perbedaan yang sangat signifikan antara
Hak Tanggungan dengan kuasa menjual. Hak Tanggungan mempunyai kekuatan
eksekutorial karena hak ini berdasarkan perintah undang-undang harus
didaftarkan dengan tujuan untuk mendapatkan kepastian hukum dan perlindungan
hukum bagi pemegang Hak Tanggungan dan dengan didaftarkannya maka pemegang Hak
Tanggungan akan memperoleh sertifikat Hak Tanggungan yang mempunyai kekuatan
eksekutorial sebagaimana tersebut di atas.Dengan kata lain, sebuah jaminan agar
mempunyai kekuatan mengikat dan dapat memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang haknya haruslah didaftar dan mudah dalam
eksekusinya. Tanpa pendaftaran maka tidak sah penjaminan tersebut, artinya bisa
saja pemegang hak jaminan menjual objek jaminan tanpa didasarkan pada kekuatan
eksekutorial, namun didasarkan sematamata pada kesepakatan antara kreditor dan
debitor. Kalau hal ini terjadi maka kreditor akan mengalami kesulitan dan
hambatan dalam hal penjualan objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau
cidera janji karena adanya keberatan dan ketidakmauan debitor memberikan
persetujuan dalam hal penjualan objek jaminan. Dapat saja debitor menggunakan
segala macam cara atau upaya untuk menggagalkan penjualan objek jaminan karena
kreditor tidak mempunyai kekuatan untuk menjual secara paksa objek jaminan yang
ada di tangannya.
Penjualan objek Hak Tanggungan oleh bank berdasarkan
kuasa menjual pada dasarnya tidak ada masalah asalkan penjualan atau harga jual
dari objek Hak Tanggungan itu menguntungkan kedua belah pihak. Barulah menjadi
persoalan apabila penjualan atau harga jual objek Hak Tanggungan tersebut
berada dibawah harga pasar yang dapat merugikan kepentingan debitor. Hal lain
yang dapat timbul adalah apabila pemilik objek jaminan itu bukan debitor langsung,
artinya orang lain yang mempunyai setipikat hak atas tanah dan orang lain
selaku debitor. Pemilik sertipikat hak atas tanah dapat saja mengajukan gugatan
dan keberatan atas penjualan dibawah tangan tersebut, padahal seharusnya penjualan
itu dilakukan di muka umum melalui pelelangan umum. Di sinilah letak pentingnya
Hak Tanggungan sebagai sebuah lembaga jaminan. Dengan Hak Tanggungan kreditor
dilindungi dan mempunyai kepastian hukum akan pelunasan piutangnya karena dengan
Hak Tanggungan kreditor berhak menjual objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan
terlebih dahulu dari debitor dan debitor tidak dapat mengajukan keberatan,
karena Hak Tanggungan mempunyai daya mengikat dan daya memaksa terhadap objek
Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji.
0 komentar:
Posting Komentar