Sabtu, 04 Mei 2013

II. KEDUDUKAN HUKUM SURAT KUASA MENJUAL TERHADAP OBJEK JAMINAN YANG DIBEBANI DENGAN HAK TANGGUNGAN

KEDUDUKAN HUKUM SURAT KUASA MENJUAL TERHADAP OBJEK JAMINAN YANG DIBEBANI DENGAN HAK TANGGUNGAN

Riny Dwiyanti Manaroinsong, Anwar Borahima, Nurfaidah Said

Nama : Danang Prawibowo
NPM : 21211707
Kelas : 2EB08
Tema : Objek Hukum

HASIL
Fungsi Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani dengan Hak Tanggungan
Dalam pelaksanaan pemberian kredit, bank tetap meminta agunan dari pemohon kredit (pemoon kredit), selain analisis iktikad baik dan kemampuan pemohon kredit (debitor). Hal ini sesuai Pasal 1 ayat (23) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 yang mengatur bahwa agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitor kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Jaminan tambahan ini berupa jaminan materiil (berwujud) yang berupa barang-barang bergerak atau benda tetap atau jaminan immateriil (tak berwujud). Jaminan pemberian kredit pada hakikatnya berfungsi untuk menjamin kepastian akan pelunasan utang debitor apabila debitor wanprestasi/cidera janji atau dinyatakan pailit. Oleh karena itu dengan adanya jaminan pemberian kredit tersebut maka akan memberikan jaminan perlindungan bagi keamanan dan kepastian hukum kreditor bahwa kreditnya akan tetap kembali walaupun nasabah (debitor) wanprestasi, yakni dengan cara mengeksekusi objek jaminan kredit bank yang bersangkutan.
Objek Jaminan barulah berfungsi dan dapat digunakan apabila telah diikat dan didaftar sesuai mekanisme yang telah diatur dan ditentukan oleh peraturan perundang-undangan khusus untuk itu. Objek jaminan yang berbentuk tanah haruslah diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan. Namun, dalam praktik ada pihak kreditor (bank atau badan hukum lain seperti koperasi) yang meminta kepada debitor untuk membuat Surat Kuasa Menjual yang bertujuan untuk memberi kuasa kepada kreditor untuk menjual atau mengalihkan kepemilikan hak atas tanahnya apabila debitor wanprestasi, dan pembelinya itu boleh pemegang Hak Tanggungan itu sendiri ataupun orang lain, padahal untuk perjanjian utang piutangnya tersebut sudah diikat atau dijamin dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang didalamnya telah mengatur janji - janji sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT.
Praktik pemberian kuasa menjual untuk pelunasan hutangnya debitor ini masih terjadi, hal ini sesuai dengan keterangan dan penjelasan yang disampaikan oleh para Notaris/PPAT yang sering membuat Kuasa Menjual atas permintaan kreditor. Menurut Notaris Walinono, dalam wawancara tanggal 16 Oktober 2012 bahwa pihak kreditor selalu meminta untuk dibuatkan Kuasa Menjual kepada debitornya.Hal yang sama diungkapkan pula oleh Notaris Wahyuningsih, (wawancara tanggal 18 Oktober 2012) dan Abdul Muis, (wawancara tanggal 13 November 2012),bahwa pembuatan Kuasa Menjual tersebut atas permintaan kreditor, walaupun sebelum dibuat Kuasa Menjual para Notaris tersebut terlebih dahulu menjelaskan bahwa Kuasa Menjual tidak penting dan tidak diperlukan karena objek jaminan sudah diikat/dibebani dengan Hak Tanggungan.
Menurut keterangan yang diperoleh selama penulis melakukan penelitian, bahwa kreditor selalu meminta untuk dibuatkan Kuasa Menjual dari debitor oleh karena kuasa menjual itu sangat efektif, lebih mudah, biayanya murah dan tidak berbelit-belit apabila objek jaminan akan dijual pada saat debitor wanprestasi/cidera janji. Demikian penjelasan yang diberikan oleh salah seorang karyawan PT. Bank Danamon cabang Balikpapan (yang tidak mau disebut namanya) dalam wawancara tanggal 22 Oktober 2012. Selain itu menurut Abdul Muis, dalam wawancara tanggal 13 November 2012 bahwa bank menggunakan kuasa menjual untuk menghindari biaya lelang sebesar 10 % (sepuluh persen).
Hasil penelitian menunjukkan bahwa Kuasa Menjual semuanya dibuat di hadapan Notaris/PPAT. Oleh karena kreditor dan debitor dalam menandatangani akta kuasa menjual selalu di hadapan Notaris/PPAT, maka bersifat otentik. Setiap akta kuasa menjual tersebut pasti membutuhkan biaya dan biaya akta dibebankan atau menjadi tanggungjawab debitor.
Akta otentik sekurang-kurangnya mempunyai tiga fungsi yaitu :Sebagai bukti bahwa para pihak yang bersangkutan telah mengadakan perjanjian tertentu;Sebagai bukti bagi para pihak bahwa apa yang tertulis dalam perjanjian adalah menjadi tujuan dan keinginan para pihak;Sebagai bukti kepada pihak ketiga bahwa pada tanggal tertentu kecuali apabila ditentukan sebaliknya para pihak telah mengadakan perjanjian dan bahwa isi perjanjian adalah sesuai dengan kehendak para pihak.
Dalam praktik yang terjadi bahwa, apabila debitor wanprestasi atau cidera janji, kreditor dalam melakukan penjualan objek jaminan menggunakan kuasa menjual. Penggunaan kuasa menjual tidak dilakukan secara serta merta, artinya kreditor sebelum melakukan penjualan objek jaminan terlebih dahulu melakukan pendekatan kepada debitor. Kreditor terlebih dahulu membicarakan dan merundingkan dengan debitor mengenai cara mengatasi kredit macetnya. Penjualan objek jaminan adalah langkah terakhir yang ditempuh oleh kreditor itupun setelah debitor membuat dan menyerahkan surat penyerahan sukarela.
Penggunaan kuasa menjual ini lebih diprioritaskan oleh kreditor dibandingkan dengan menggunakan Hak Tanggungankarena dengan menggunakan kuasa menjual sangat efektif, artinya penjualan objek jaminan tersebut tidak memerlukan waktu yang lama dan proses yang panjang. Pemegang objek jaminan dapat langsung menjualnya apabila debitor wanprestasi, disamping itu kreditor juga tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan dari debitor. Lebih mudah artinya kreditor untuk menjual objek jaminan tidak sulit karena tidak melalui proses lelang yang berbelit-belit, kreditor tidak perlu mengajukan permohonan eksekusi objek jaminan ke Pengadilan Negeri. Biayanya murah artinya kreditor tidak perlu membayar biaya eksekusi dan biaya lelang dan tidak berbelit-belit artinya proses penjualan objek jaminan mudah dan tidak susah karena tidak melalui proses lelang yang berbelit-belit dan prosedural, apabila objek jaminan akan dijual sehingga akan lebih menguntungkan bila dibandingkan dengan Hak Tanggungan. Namun Keduanya tidak boleh atau tidak dapat diberlakukan secara bersamaan. Dengan demikian, kreditor hanya memilih apakah Hak Tanggungan atau Kuasa Menjual yang akan difungsikan untuk menjual objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera janji,demikian penjelasan yang diberikan oleh Walinono, Notaris/PPAT.
Dalam kaitannya dengan fungsi kuasa menjual ini, penulis berpendapat bahwa, pada dasarnya fungsi kuasa menjual itu bagi debitor adalah untuk menjamin pelunasan hutangnya kepada kreditor. Sedangkan bagi kreditor adalah sebagai alat untuk menjual atau mengalihkan kepemilikan hak atas tanah yang menjadi objek jaminan untuk mendapatkan pelunasan hutang debitor. Namun dalam praktik penjualan objek jaminan apabila debitor wanprestasi dilakukan setelah debitor membuat dan menandatangani penyerahan sukarela yang berisikan bahwa debitor sama sekali tidak keberatan untuk dijual tanah yang menjadi objek jaminan apabila debitor wanprestasi/cidera janji dengan syarat apabila terjadi kelebihan harga dari objek jaminan maka kelebihan harga tersebut dikembalikan kepada debitor. Namun fungsi kuasa menjual ini menjadi tidak berarti apabila kuasa menjual itu bersama-sama/disandingkan dengan Hak Tanggungan yang mempunyai titel eksekutorial. Apabila terjadi debitor wanprestasi dan objek jaminan akan dieksekusi maka secara hukum yang digunakan adalah Sertifikat Hak Tanggungan yang mempunyai irah-irah “ Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.” Lain halnya jika para pihak sepakat dan setuju untuk menjual objek jaminan itu secara dibawah tangan dengan ketentuan asal mencapai harga yang tertinggi dan menguntungkan kedua belah pihak. Hal ini sesuai dengan keterangan yang diberikan oleh para Notaris/PPAT yang telah diwawancarai oleh penulis tersebut di atas.
Kuasa menjual akan berfungsi dengan baik dan dapat menguntungkan para pihak apabila dilaksanakan sebagaimana tersebut di atas. Keuntungan yang diperoleh adalah berupa diperolehnya atau dicapainya harga yang tertinggi sehingga debitor mendapatkan selisih harga dari penjualan objek jaminan tersebut dan kreditor tidak akan mendapat tuntutan atau gugatan dari debitor karena menjual objek jaminan berdasarkan kuasa menjual untuk menjual objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera janji. Akan tetapi akan menjadi suatu hal yang sia-sia dan menimbulkan kerugian bagi debitor (karena harus menanggung biaya akta kuasa menjual) apabila kreditor tidak menggunakan kuasa menjual dan menggunakan Hak Tanggungan untuk menjual objek jaminan. Penggunaan Hak Tanggungan dalam menjual objek jaminan lebih memiliki kepastian/ kekuatan hukum, dan mempunyai titel eksekutorial.

Kekuatan mengikat dari Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani/diikat dengan Hak Tanggungan
Notaris Abdul Muin Marsidi dan Notaris Abdul Muis menjelaskan bahwa kuasa menjual tidak mempunyai kekuatan mengikat, karena kalau terjadi wanprestasi dari debitor yang dipakai atau dipergunakan untuk menjual objek jaminan adalah Hak Tanggungan karena Hak Tanggungan didaftar dan diatur oleh undang-undang. Lebih lanjut keduanya menjelaskan bahwa namun kreditor apabila akan menjual objek jaminan dengan menggunakan kuasa menjual maka, terlebih dahulu kreditor meminta surat penyerahan sukarela dari debitor.
Menurut penulis, kuasa menjual itu tidak mengikat atau tidak mempunyai kekuatan mengikat karena kuasa menjual tidak dapat didaftar atau bukan merupakan objek pendaftaran tanah. Sedangkan sesuatu pembebanan terhadap hak atas tanah harus didaftarkan dan salah satu sifat dari hukum jaminan adalah bersifat publisitas agar orang lain atau pihak ketiga dapat mengetahui bahwa hak atas tanah tersebut telah dijaminkan atau dibebani dengan hutang. Selain itu kreditor mempunyai hak preferen dan terlindungi apabila terjadi persoalan hukum atau apabila ada gugatan dari pihak ketiga.
Di sinilah perbedaan yang sangat signifikan antara Hak Tanggungan dengan kuasa menjual. Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial karena hak ini berdasarkan perintah undang-undang harus didaftarkan dengan tujuan untuk mendapatkan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemegang Hak Tanggungan dan dengan didaftarkannya maka pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh sertifikat Hak Tanggungan yang mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana tersebut di atas.Dengan kata lain, sebuah jaminan agar mempunyai kekuatan mengikat dan dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang haknya haruslah didaftar dan mudah dalam eksekusinya. Tanpa pendaftaran maka tidak sah penjaminan tersebut, artinya bisa saja pemegang hak jaminan menjual objek jaminan tanpa didasarkan pada kekuatan eksekutorial, namun didasarkan sematamata pada kesepakatan antara kreditor dan debitor. Kalau hal ini terjadi maka kreditor akan mengalami kesulitan dan hambatan dalam hal penjualan objek jaminan apabila debitor wanprestasi atau cidera janji karena adanya keberatan dan ketidakmauan debitor memberikan persetujuan dalam hal penjualan objek jaminan. Dapat saja debitor menggunakan segala macam cara atau upaya untuk menggagalkan penjualan objek jaminan karena kreditor tidak mempunyai kekuatan untuk menjual secara paksa objek jaminan yang ada di tangannya.
Penjualan objek Hak Tanggungan oleh bank berdasarkan kuasa menjual pada dasarnya tidak ada masalah asalkan penjualan atau harga jual dari objek Hak Tanggungan itu menguntungkan kedua belah pihak. Barulah menjadi persoalan apabila penjualan atau harga jual objek Hak Tanggungan tersebut berada dibawah harga pasar yang dapat merugikan kepentingan debitor. Hal lain yang dapat timbul adalah apabila pemilik objek jaminan itu bukan debitor langsung, artinya orang lain yang mempunyai setipikat hak atas tanah dan orang lain selaku debitor. Pemilik sertipikat hak atas tanah dapat saja mengajukan gugatan dan keberatan atas penjualan dibawah tangan tersebut, padahal seharusnya penjualan itu dilakukan di muka umum melalui pelelangan umum. Di sinilah letak pentingnya Hak Tanggungan sebagai sebuah lembaga jaminan. Dengan Hak Tanggungan kreditor dilindungi dan mempunyai kepastian hukum akan pelunasan piutangnya karena dengan Hak Tanggungan kreditor berhak menjual objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitor dan debitor tidak dapat mengajukan keberatan, karena Hak Tanggungan mempunyai daya mengikat dan daya memaksa terhadap objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji.

0 komentar:

Poskan Komentar