XII. JENIS-JENIS PERJANJIAN SEBAGAI DASAR HUKUM DALAM PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN OBJEK HAK TANGGUNGAN

JENIS-JENIS PERJANJIAN SEBAGAI DASAR HUKUM DALAM PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN OBJEK HAK TANGGUNGAN

RETNO PRABANDARI, S.H.

Nama       : Danang Prawibowo

NPM       : 21211707

Kelas       : 2EB08

Tema       : Objek Hukum

B.      Langkah-Langkah Pengalihan Hak Guna Bangunan Obyek Hak Tanggungan

Seperti sudah dinyatakan dalam poin A, Nisa Rachmasari menyatakan bahwa penjualan sebagian tanah Hak Guna Bangunan (HGB) obyek hak tanggungan tidak dapat dilaksanakan jika sebelumnya tidak diperjanjikan dalam APHT. Menurut Nisa Rachmasari, jika memang para pihak menghendaki untuk menjual sebagian tanah obyek hak tanggungan yang sebelumnya tidak diperjanjikan dalam APHT, maka pemegang hak tanggungan harus memberikan pernyataan tertulis untuk menghapus seluruh obyek hak tanggungan dari beban hak tanggungan terlebih dahulu. Pernyataan tertulis dari kreditur digunakan sebagai dasar bagi Kantor Pertanahan untuk melakukan roya hak tanggungan. Setelah dilakukan roya hak tanggungan, dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) untuk menjamin kreditur. Nisa Rachmasari menambahkan bahwa sebenarnya SKMHT ini tidak cukup kuat untuk melindungi kreditur. Dikhawatirkan muncul kreditur lain setelah dilakukan roya hak tanggungan atas seluruh tanah HGB obyek hak tanggungan. Langkah selanjutnya adalah melakukan pemecahan atau pemisahan tanah HGB yang sudah dihapuskan dari beban hak tanggungan. Setelah dilakukan pemecahan atau pemisahan, sebagian tanah yang sudah disepakati bersama antara pihak kreditur, debitur dan pembeli, dijual kepada pembeli. Sedangkan tanah HGB yang sudah disepakati oleh pihak kreditur dan debitur, dibebani lagi dengan hak tanggungan dan dibuatkan APHT. Nisa Rachmasari menyatakan bahwa langkah ini tidak mungkin dilaksanakan dalam praktek karena sangat merugikan kreditur. Setelah dilakukan roya, kedudukan kreditur sebagai pemegang hak tanggungan sangat lemah.

Suyanto menyatakan bahwa penjualan sebagian tanah HGB yang dibebani hak tanggungan hanya bisa dilakukan jika penjualan sebagian tanah tersebut dapat langsung melunasi hutang. Sehingga tidak ada langkah yang bisa ditempuh untuk menjual sebagian tanah HGB obyek hak tanggungan guna melunasi sebagian hutang. Tidak ada perbedaan antara HGB atau hak atas tanah lainnya. Jika penjualan atas tanah HGB obyek hak tanggungan tersebut digunakan untuk melunasi seluruh hutang maka langkah yang ditempuh adalah dengan cara dibuat pengikatan jual beli antara pembeli dengan debitur dengan persetujuan dari kreditur. Uang hasil penjualan sebagian tanah ini digunakan untuk pelunasan hutang debitur kepada kreditur. Apabila debitur menyatakan bahwa penjualan sebagian tanah HGB yang dibebani hak tanggungan tersebut tidak dimaksudkan untuk melunasi seluruh sisa hutang, menurut Suyanto, tidak ada perjanjian yang bisa dijadikan dasar hukum untuk melindungi kepentingan kreditur. Berdasarkan praktek di lapangan, kreditur tidak akan mau. Kreditur tentu lebih senang jika jaminan hutangnya bernilai jauh lebih tinggi dari piutang yang diberikan. Menurutnya tidak ada perjanjian yang bisa dibuat untuk melindungi kepentingan kreditur. SKMHT tidak dapat digunakan untuk menjamin kepentingan kreditur. Jangankan SKMHT, APHT saja tidak akan mampu melindungi kedudukan kreditur sebagai kreditur preferent bila belum didaftarkan ke kantor pertanahan. Perlu diingat, lahirnya hak tanggungan yang memberikan kedudukan preferent kepada kreditur lahir pada hari ke tujuh setelah warkah diterima secara lengkap oleh kantor pertanahan. Sehingga menurutnya, tidak ada perjanjian yang bisa digunakan sebagai dasar hukum dalam pengalihan HGB obyek hak tanggungan. Risikonya terlalu besar, terutama jika pada masa setelah roya muncul kreditur lain.

Sedangkan menurut B.I.P. Suhendro, langkah-langkah yang harus ditempuh apabila tidak diperjanjikan sebelumnya dalam APHT adalah sebagai berikut:

1. Dibuat SKMHT, gunanya adalah memberikan hak kepada kreditur untuk membebani tanah tersebut dengan hak tanggungan.
2. Dibuat pengantar roya atas seluruh obyek hak tanggungan
3. Roya hak tanggungan atas tanah.
4. Dilakukan pemecahan
5. Dibuat akta jual beli. Hasil penjualan tersebut dipergunakan untuk membayar angsuran kepada kreditur.
6. Dibuat APHT baru atas bidang tanah hasil pemecahan hanya saja, pelaksanaan langkah ini sangat sulit dilakukan. Dikhawatirkan muncul debitur baru setelah pelaksanaan roya dan saat menunggu sertifikat hasil pemecahan.

Menurut H. Soepirman Soetarman, langkah-langkah yang ditempuh untuk menjual sebagian tanah HGB yang dibebani hak tanggungan adalah sebagai berikut:

1. Dibuat perjanjian penanggungan atau borghtoch, Perjanjian ini dibuat untuk menjamin kedudukan kreditur yang lemah setelah dilakukan tahap kedua
2. Roya atas seluruh tanah obyek hak tanggungan
3. Dilakukan pemecahan atau pemisahan atas bidang tanah yang disepakati para pihak.
4. Proses jual beli dan balik nama atas tanah hasil pemisahan atau pemecahan kepada pembeli. Uang hasil penjualan digunakan untuk membayar angsuran debitur kepada kreditur.
5. Dibuat APHT baru peringkat pertama.

Langkah-langkah menurut H. Soepirman Soetarman ini sedikit berbeda dengan langkah-langkah yang diberikan oleh Notaris-PPAT sebelumnya. Perbedaannya terletak pada dibuatnya jaminan penanggungan. Persamaannya terletak pada pelaksanaan roya hak tanggungan atas seluruh obyek hak tanggungan. Menurut penulis, pentingnya roya atas seluruh obyek hak tanggungan disebabkan adanya persamaan pendapat mengenai akibat dari pemecahan dan pemisahan sebagaimana pendapat Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja.

Menurut Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, akibat dari bidang tanah :

1. Dipisah. Dengan dipisah di sini, dimaksudkan dilahirkan hak atas tanah baru di samping hak atas tanah sebelumnya yang telah ada. Status tanah yang baru sama dengan status hak atas tanah sebelum pemisahan dilakukan.
2. Dipecah. Berbeda dari pemisahan, pemecahan melahirkan hak atas tanah baru secara keseluruhan, dengan hapusnya hak atas tanah sebelumnya. Status dari seluruh hak atas tanah yang baru ini adalah sama dengan status hak atas tanah sebelum pemecahan dilakukan, yang selanjutnya hapus demi hukum tersebut.

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja menyimpulkan bahwa dengan dipisah atau dipecah, Hak Tanggungan yang telah dibebankan dapat menjadi hapus demi hukum. Satu-satunya kegiatan atau perbuatan hukum yang tidak menyebabkan hapusnya hak atas tanah sebelumnya adalah pemisahan hak atas tanah. Meskipun demikian, pemisahan menyebabkan luas tanah dalam sertifikat menjadi berkurang. Oleh karena itu agar Hak Tanggungan tetap dapat dijadikan sebagai jaminan kebendaan atas bidang-bidang tanah tersebut, perlu dibuatkan lagi APHT baru, dan selanjutnya didaftarkan hingga dikeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan yang baru.