KEDUDUKAN
HUKUM SURAT KUASA MENJUAL TERHADAP OBJEK JAMINAN
YANG DIBEBANI DENGAN HAK TANGGUNGAN
Riny
Dwiyanti Manaroinsong, Anwar Borahima, Nurfaidah Said
Nama : Danang Prawibowo
NPM : 21211707
Kelas : 2EB08
Tema : Objek Hukum
PEMBAHASAN
Penelitian ini menunjukkan bahwa Fungsi kuasa
menjual pada dasarnya adalah untuk menjamin pelunasan utang debitor, dalam arti
kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil pelunasan hutang tersebut demi
untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah kerugian dalam
menyalurkan kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi
keamanan kreditor. Jaminan kredit adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai
mudah untuk diuangkan yang diikat dengan janji sebagai jaminan untuk pembayaran
dari hutang debitor berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat kreditor dan
debitor. Kredit yang diberikan selalu diamankan dengan jaminan kredit dengan
tujuan untuk menghindarkan adanya risiko debitor tidak membayar atau tidak
sanggup membayar hutangnya. Apabila debitor karena sesuatu sebab tidak mampu
melunasi hutangnya, maka kreditor dengan bebas dapat menjual dan menutup hutang
dari hasil penjualan jaminan dimaksud. Jadi fungsi jaminan adalah memberikan
hak dan kekuasaan kepada kreditor untuk mendapatkan pelunasan dari hasil
penjualan barang-barang jaminan tersebut bila debitor tidak melunasi hutangnya
pada waktu yang telah ditentukan.(Sutarno, 2003)
Adapun susunan dan anatomi dari akta kuasa menjual
adalah sebagai berikut: Kepala atau Judul; “ Kuasa Menjual “, menggambarkan
mengenai isi atau jenis kesepakatan yang disepakati oleh para pihak. Dengan
adanya judul atau kepala yang jelas dan tegas dapat menghindari adanya
penafsiran terhadap kesepakatan termaksud. Kepala atau judul harus sesuai dengan
isinya. Di bawah judul atau kepala dicantumkan nomor akta.
Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun penandatanganan
serta tempat kedudukan Notaris; penulisan Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun
penandatanganan serta tempat kedudukan Notaris pada satu akta (perjanjian
kuasa) mutlak adanya dan diletakkan pada bagian awal. Hal ini sangat perlu
dalam kaitannya dengan keabsahan kapasitas para pihak dan keabsahan dari
kesepakatan yang telah dicapai.
Komparisi (identitas para pihak); (kreditor dan
debitor). Pada bagian ini juga harus tergambar dengan jelas dan tegas mengenai
kecakapan atau kewenangan dari para pihak dalam bertindak, serta kapasitasnya
dalam bertindak (kapasitas pribadi, mewakili badan hukum atau mewakili orang
lain lain ataukah mewakili jabatan).
Premis; bagian ini penting untuk di tuangkan dalam
akta (perjanjian kuasa), karena dengan adanya premis pembaca dapat dengan mudah
memahami alasan, dasar, maksud dan tujuan dilakukan/diadakannya akta
(perjanjian kuasa) serta untuk memperjelas kepala/judul kontrak/perjanjian serta
memudahkan para pihak atau orang lain menafsirkan isi perjanjian apabila
terjadi perselisihan.
Isi akta (kuasa menjual); mengatur mengenai hak dan
kewajiban para pihak, apa yang harus dilaksanakan dan apa yang tidak boleh
dilaksanakan. Pada bagian ini diatur mengenai unsur esensialia, naturalia
bahkan aksidentalia.
Apabila ditelaah dan dianalisis isi dari kuasa
menjual tersebut di atas, diperoleh gambaran bahwa kuasa menjual tersebut
benar-benar merupakan pelimpahan wewenang dan kekuasaan dari debitor kepada
kreditor untuk mengalihkan hak atas tanahnya baik kepada orang lain maupun kepada
diri kreditor sendiri apabila debitor wanprestasi atau cidera janji. Pelimpahan
wewenang atau kekuasaan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut disebutkan
secara jelas dan tegas mengenai objeknya dan merupakan satu kesatuan yang tidak
dapat dipisahkan dengan Perjanjian Kredit yang telah ditandatangani terlebih
dahulu oleh kedua belah pihak. Apabila mengacu pada kuasa tersebut, kreditor
tidak perlu meminta lagi penyerahan sukaralea dari debitor apabila kreditor
akan menjual objek jaminan pada saat debitor wanprestasi atau cidera janji.
Penutup akta (perjanjian kuasa); pada bagian ini
menjelaskan bahwa akta (perjanjian kuasa) termaksud dibuat dan ditandatangani
serta diselesaikan pada tempat, tanggal dan bulan serta tahun. Selain itu juga
diatur mengenai keberlakuannya satu akta (perjanjian kuasa) yang dibuat dan
ditandatangani.
Agar pembebanan atau pengikatan terhadap objek
jaminan itu mempunyai daya mengikat dan melindungi para pihak maka Pasal 10
ayat (1 dan 2 ) UUHT juga mengatur bahwa pemberian Hak Tanggungan didahului
dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang
tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian
utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya Pasal
13 UUHT mengatur bahwa pemberi Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dibuktikan dengan membuatkan
buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang
menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada Sertifikat
hak atas tanah yang bersangkutan, dan sebagai bukti adanya Hak Tanggungan,
Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah
dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” irah-irah
tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan
yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Pada akta Kuasa Menjual sama sekali tidak diperlukan
janji yang mengikat akan tetapi secara otomatis (dengan sendirinya) apabila
debitor wanprestasi atau cidera janji maka objek jaminan dapat dijual oleh
pemegang jaminan melalui dibawah tangan atas kekuasaan sendiri berdasarkan
kuasa menjual yang ia terima. Dengan demikian dari segi atau dari sisi menjual
atas kekuasaan sendiri ini tanpa memerlukan fiat eksekusi, kuasa menjual pada
prinsipnya sama dengan Hak Tanggungan .
Lain halnya kalau objek jaminan itu diikat atau
dibebani dengan Hak Tanggungan. Pada Hak Tanggungan apabila debitor wanprestasi
atau cidera janjimaka pemenuhan piutang kreditor dengan berdasar pada kekuatan
eksekutorial dari Sertifikat Hak Tanggungan timbul sebagai akibat hukum adanya
irah-irah Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa, sehingga Sertifikat
Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial seperti layaknya putusan pengadilan
yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap (inkracht van gewijsde).
Menurut penulis, bahwa pada dasarnya pengaturan
penjualan objek jaminan itu sama saja baik melalui Hak Tanggungan maupun kuasa
menjual, keduanya mensyaratkan adanya kesepakatan para pihak apabila dengan
cara itu akan memperoleh harga yang tertinggi yang menguntungkan kedua belah
pihak. Ketentuan ini tentunya semata-mata bertujuan untuk menciptakan kepastian
hukum dan memberikan perlindungan hukum kepada kedua belah pihak. Agar
terhindar dari masalah hukum baru yaitu keberatan atau perlawanan atau gugatan
dari debitor pada saat maupun setelah penjualan objek jaminan. Walaupun
undang-undang sendiri juga mengatur bahwa dengan telah diikatnya atau
dibebaninya suatu bidang tanah dengan Hak Tanggungan maka apabila debitor
wanprestasi atau cidera janji kreditor berhak menjual dimuka umum (lelang)
objek jaminan tersebut. Dalam kenyataannya sering di jumpai atau mendengar bahwa
penjualan objek jaminan melalui penjualan di muka umum mendapat keberatan atau perlawanan
dari debitor, dan kalau ini terjadi maka akan merugikan kedua belah pihak.
Terutama lembaga perbankan dan koperasi sebagai pelayanan jasa, tentu saja
dengan adanya gugatan atau perlawanan yang berujung pada keributan, akan
mengganggu kredibilitas dari lembaga temaksud.
Penjualan objek Hak Tanggungan oleh bank berdasarkan
kuasa menjual pada dasarnya tidak ada masalah asalkan penjualan atau harga jual
dari objek Hak Tanggungan itu menguntungkan kedua belah pihak. Barulah menjadi
persoalan apabila penjualan atau harga jual objek Hak Tanggungan tersebut
berada dibawah harga pasar yang dapat merugikan kepentingan debitor. Hal lain
yang dapat timbul adalah apabila pemilik objek jaminan itu bukan debitor langsung,
artinya orang lain yang mempunyai setipikat hak atas tanah dan orang lain
selaku debitor. Pemilik sertipikat hak atas tanah dapat saja mengajukan gugatan
dan keberatan atas penjualan dibawah tangan tersebut, padahal seharusnya
penjualan itu dilakukan di muka umum melalui pelelangan umum. Di sinilah letak
pentingnya Hak Tanggungan sebagai sebuah lembaga jaminan. Dengan Hak Tanggungan
kreditor dilindungi dan mempunyai kepastian hukum akan pelunasan piutangnya karena
dengan Hak Tanggungan kreditor berhak menjual objek Hak Tanggungan tanpa
persetujuan terlebih dahulu dari debitor dan debitor tidak dapat mengajukan keberatan,
karena Hak Tanggungan mempunyai daya mengikat dan daya memaksa terhadap objek
Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji.
KESIMPULAN
DAN SARAN
Kedudukan hukum surat kuasa menjual terhadap objek
yang dibebani Hak Tanggungan apabila dilihat dari fungsi dan kekuatan
mengikatnya dapat disimpulkan sebagai berikut : Pertama Fungsi kuasa menjual
pada dasarnya adalah untuk menjamin pelunasan utang debitor, dalam arti
kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil pelunasan hutang tersebut demi
untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah kerugian dalam
menyalurkan kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi
keamanan kreditor. Fungsi kuasa menjual akan berlaku atau berfungsi efektif
apabila berdiri sendiri dalam artian bahwa tidak ada bentuk pengikatan atau
pembebanan lain seperti Hak Tanggungan, kreditor tidak dapat serta merta
menjual objek jaminan dengan hanya berdasar pada kuasa menjual tetapi kreditor
masih meminta pernyataan penyerahan sukarela dari debitor sebelum menjual objek
jaminannya. Mengingat fungsi kuasa menjual apabila bersamaan dengan Hak Tanggungan
tidak ada, maka sebaiknya kuasa menjual tidak diperlu atau tidak usah dibuat
karena selain tidak berguna juga menambah beban biaya bagi debitor karena biaya
akta kuasa menjual ditanggung oleh debitor dan Oleh karena keberadaan kuasa
menjual tersebut tidak efektif dan sia-sia saja bahkan dapat merugikan debitor,
maka sebaiknya pemberian kuasa menjual oleh debitor kepada kreditor dihentikan
atau tidak diberlakukan lagi. Namun kuasa menjual ini penting apabila objek
jaminan itu tidak diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan dan apabila objek
Tanggungan sudah diikat dengan SKMHT atau Hak Tanggungan maka kuasa menjual
tidak penting atau tidak diperlukan lagi.
0 komentar:
Posting Komentar