Sabtu, 04 Mei 2013

III. KEDUDUKAN HUKUM SURAT KUASA MENJUAL TERHADAP OBJEK JAMINAN YANG DIBEBANI DENGAN HAK TANGGUNGAN


KEDUDUKAN HUKUM SURAT KUASA MENJUAL TERHADAP OBJEK JAMINAN YANG DIBEBANI DENGAN HAK TANGGUNGAN

Riny Dwiyanti Manaroinsong, Anwar Borahima, Nurfaidah Said

Nama : Danang Prawibowo
NPM   : 21211707
Kelas  : 2EB08
Tema  : Objek Hukum

PEMBAHASAN
Penelitian ini menunjukkan bahwa Fungsi kuasa menjual pada dasarnya adalah untuk menjamin pelunasan utang debitor, dalam arti kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil pelunasan hutang tersebut demi untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah kerugian dalam menyalurkan kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi keamanan kreditor. Jaminan kredit adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai mudah untuk diuangkan yang diikat dengan janji sebagai jaminan untuk pembayaran dari hutang debitor berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat kreditor dan debitor. Kredit yang diberikan selalu diamankan dengan jaminan kredit dengan tujuan untuk menghindarkan adanya risiko debitor tidak membayar atau tidak sanggup membayar hutangnya. Apabila debitor karena sesuatu sebab tidak mampu melunasi hutangnya, maka kreditor dengan bebas dapat menjual dan menutup hutang dari hasil penjualan jaminan dimaksud. Jadi fungsi jaminan adalah memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditor untuk mendapatkan pelunasan dari hasil penjualan barang-barang jaminan tersebut bila debitor tidak melunasi hutangnya pada waktu yang telah ditentukan.(Sutarno, 2003)
Adapun susunan dan anatomi dari akta kuasa menjual adalah sebagai berikut: Kepala atau Judul; “ Kuasa Menjual “, menggambarkan mengenai isi atau jenis kesepakatan yang disepakati oleh para pihak. Dengan adanya judul atau kepala yang jelas dan tegas dapat menghindari adanya penafsiran terhadap kesepakatan termaksud. Kepala atau judul harus sesuai dengan isinya. Di bawah judul atau kepala dicantumkan nomor akta.
Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun penandatanganan serta tempat kedudukan Notaris; penulisan Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun penandatanganan serta tempat kedudukan Notaris pada satu akta (perjanjian kuasa) mutlak adanya dan diletakkan pada bagian awal. Hal ini sangat perlu dalam kaitannya dengan keabsahan kapasitas para pihak dan keabsahan dari kesepakatan yang telah dicapai.
Komparisi (identitas para pihak); (kreditor dan debitor). Pada bagian ini juga harus tergambar dengan jelas dan tegas mengenai kecakapan atau kewenangan dari para pihak dalam bertindak, serta kapasitasnya dalam bertindak (kapasitas pribadi, mewakili badan hukum atau mewakili orang lain lain ataukah mewakili jabatan).
Premis; bagian ini penting untuk di tuangkan dalam akta (perjanjian kuasa), karena dengan adanya premis pembaca dapat dengan mudah memahami alasan, dasar, maksud dan tujuan dilakukan/diadakannya akta (perjanjian kuasa) serta untuk memperjelas kepala/judul kontrak/perjanjian serta memudahkan para pihak atau orang lain menafsirkan isi perjanjian apabila terjadi perselisihan.
Isi akta (kuasa menjual); mengatur mengenai hak dan kewajiban para pihak, apa yang harus dilaksanakan dan apa yang tidak boleh dilaksanakan. Pada bagian ini diatur mengenai unsur esensialia, naturalia bahkan aksidentalia.
Apabila ditelaah dan dianalisis isi dari kuasa menjual tersebut di atas, diperoleh gambaran bahwa kuasa menjual tersebut benar-benar merupakan pelimpahan wewenang dan kekuasaan dari debitor kepada kreditor untuk mengalihkan hak atas tanahnya baik kepada orang lain maupun kepada diri kreditor sendiri apabila debitor wanprestasi atau cidera janji. Pelimpahan wewenang atau kekuasaan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut disebutkan secara jelas dan tegas mengenai objeknya dan merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dengan Perjanjian Kredit yang telah ditandatangani terlebih dahulu oleh kedua belah pihak. Apabila mengacu pada kuasa tersebut, kreditor tidak perlu meminta lagi penyerahan sukaralea dari debitor apabila kreditor akan menjual objek jaminan pada saat debitor wanprestasi atau cidera janji.
Penutup akta (perjanjian kuasa); pada bagian ini menjelaskan bahwa akta (perjanjian kuasa) termaksud dibuat dan ditandatangani serta diselesaikan pada tempat, tanggal dan bulan serta tahun. Selain itu juga diatur mengenai keberlakuannya satu akta (perjanjian kuasa) yang dibuat dan ditandatangani.
Agar pembebanan atau pengikatan terhadap objek jaminan itu mempunyai daya mengikat dan melindungi para pihak maka Pasal 10 ayat (1 dan 2 ) UUHT juga mengatur bahwa pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selanjutnya Pasal 13 UUHT mengatur bahwa pemberi Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dibuktikan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada Sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan, dan sebagai bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” irah-irah tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Pada akta Kuasa Menjual sama sekali tidak diperlukan janji yang mengikat akan tetapi secara otomatis (dengan sendirinya) apabila debitor wanprestasi atau cidera janji maka objek jaminan dapat dijual oleh pemegang jaminan melalui dibawah tangan atas kekuasaan sendiri berdasarkan kuasa menjual yang ia terima. Dengan demikian dari segi atau dari sisi menjual atas kekuasaan sendiri ini tanpa memerlukan fiat eksekusi, kuasa menjual pada prinsipnya sama dengan Hak Tanggungan .
Lain halnya kalau objek jaminan itu diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan. Pada Hak Tanggungan apabila debitor wanprestasi atau cidera janjimaka pemenuhan piutang kreditor dengan berdasar pada kekuatan eksekutorial dari Sertifikat Hak Tanggungan timbul sebagai akibat hukum adanya irah-irah Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa, sehingga Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial seperti layaknya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap (inkracht van gewijsde).
Menurut penulis, bahwa pada dasarnya pengaturan penjualan objek jaminan itu sama saja baik melalui Hak Tanggungan maupun kuasa menjual, keduanya mensyaratkan adanya kesepakatan para pihak apabila dengan cara itu akan memperoleh harga yang tertinggi yang menguntungkan kedua belah pihak. Ketentuan ini tentunya semata-mata bertujuan untuk menciptakan kepastian hukum dan memberikan perlindungan hukum kepada kedua belah pihak. Agar terhindar dari masalah hukum baru yaitu keberatan atau perlawanan atau gugatan dari debitor pada saat maupun setelah penjualan objek jaminan. Walaupun undang-undang sendiri juga mengatur bahwa dengan telah diikatnya atau dibebaninya suatu bidang tanah dengan Hak Tanggungan maka apabila debitor wanprestasi atau cidera janji kreditor berhak menjual dimuka umum (lelang) objek jaminan tersebut. Dalam kenyataannya sering di jumpai atau mendengar bahwa penjualan objek jaminan melalui penjualan di muka umum mendapat keberatan atau perlawanan dari debitor, dan kalau ini terjadi maka akan merugikan kedua belah pihak. Terutama lembaga perbankan dan koperasi sebagai pelayanan jasa, tentu saja dengan adanya gugatan atau perlawanan yang berujung pada keributan, akan mengganggu kredibilitas dari lembaga temaksud.
Penjualan objek Hak Tanggungan oleh bank berdasarkan kuasa menjual pada dasarnya tidak ada masalah asalkan penjualan atau harga jual dari objek Hak Tanggungan itu menguntungkan kedua belah pihak. Barulah menjadi persoalan apabila penjualan atau harga jual objek Hak Tanggungan tersebut berada dibawah harga pasar yang dapat merugikan kepentingan debitor. Hal lain yang dapat timbul adalah apabila pemilik objek jaminan itu bukan debitor langsung, artinya orang lain yang mempunyai setipikat hak atas tanah dan orang lain selaku debitor. Pemilik sertipikat hak atas tanah dapat saja mengajukan gugatan dan keberatan atas penjualan dibawah tangan tersebut, padahal seharusnya penjualan itu dilakukan di muka umum melalui pelelangan umum. Di sinilah letak pentingnya Hak Tanggungan sebagai sebuah lembaga jaminan. Dengan Hak Tanggungan kreditor dilindungi dan mempunyai kepastian hukum akan pelunasan piutangnya karena dengan Hak Tanggungan kreditor berhak menjual objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitor dan debitor tidak dapat mengajukan keberatan, karena Hak Tanggungan mempunyai daya mengikat dan daya memaksa terhadap objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji.

KESIMPULAN DAN SARAN
Kedudukan hukum surat kuasa menjual terhadap objek yang dibebani Hak Tanggungan apabila dilihat dari fungsi dan kekuatan mengikatnya dapat disimpulkan sebagai berikut : Pertama Fungsi kuasa menjual pada dasarnya adalah untuk menjamin pelunasan utang debitor, dalam arti kreditor sangat berkepentingan untuk mengambil pelunasan hutang tersebut demi untuk memperkecil atau mengurangi kerugian bahkan mencegah kerugian dalam menyalurkan kredit; dan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi keamanan kreditor. Fungsi kuasa menjual akan berlaku atau berfungsi efektif apabila berdiri sendiri dalam artian bahwa tidak ada bentuk pengikatan atau pembebanan lain seperti Hak Tanggungan, kreditor tidak dapat serta merta menjual objek jaminan dengan hanya berdasar pada kuasa menjual tetapi kreditor masih meminta pernyataan penyerahan sukarela dari debitor sebelum menjual objek jaminannya. Mengingat fungsi kuasa menjual apabila bersamaan dengan Hak Tanggungan tidak ada, maka sebaiknya kuasa menjual tidak diperlu atau tidak usah dibuat karena selain tidak berguna juga menambah beban biaya bagi debitor karena biaya akta kuasa menjual ditanggung oleh debitor dan Oleh karena keberadaan kuasa menjual tersebut tidak efektif dan sia-sia saja bahkan dapat merugikan debitor, maka sebaiknya pemberian kuasa menjual oleh debitor kepada kreditor dihentikan atau tidak diberlakukan lagi. Namun kuasa menjual ini penting apabila objek jaminan itu tidak diikat atau dibebani dengan Hak Tanggungan dan apabila objek Tanggungan sudah diikat dengan SKMHT atau Hak Tanggungan maka kuasa menjual tidak penting atau tidak diperlukan lagi.

0 komentar:

Poskan Komentar