Minggu, 05 Mei 2013

XI. JENIS-JENIS PERJANJIAN SEBAGAI DASAR HUKUM DALAM PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN OBJEK HAK TANGGUNGAN


JENIS-JENIS PERJANJIAN SEBAGAI DASAR HUKUM DALAM PENGALIHAN HAK GUNA BANGUNAN OBJEK HAK TANGGUNGAN

RETNO PRABANDARI, S.H.


Nama           : Danang Prawibowo
NPM           : 21211707
Kelas           : 2EB08
Tema           : Objek Hukum

A. Diperbolehkan atau Tidaknya Obyek Hak Tanggungan Dipindahtangankan

Menurut pendapat dari Nisa Rachmasari yang saya rangkum adalah, penjualan sebagian tanah Hak Guna Bangunan (HGB) obyek hak tanggungan tidak dapat dilaksanakan jika sebelumnya tidak diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Biasanya para pihak telah mengadakan kesepakatan terlebih dahulu sebelum melakukan pembebanan hak tanggungan. Kesepakatan tersebutlah yang kemudian dijadikan dasar dalam pengisian APHT.
Apabila para pihak tidak mencantumkan kesepakatan untuk menjual sebagian obyek hak tanggungan dalam APHT maka akan mempersulit para pihak dalam melakukan pengalihan sebagian HGB obyek hak tanggungan. Hal ini tidak hanya berlaku pada HGB tetapi juga pada hak atas tanah lainnya. Pihak yang biasanya menggunakan janji-janji ini adalah pengembang (developer) atau debitur yang tanah obyek hak tanggungannya terdiri dari beberapa hak.
Sependapat dengan pernyataan Nisa Rachmasari, Suyanto menyatakan bahwa obyek hak tanggungan tidak dapat dipindahtangankan sebagian jika tidak diperjanjikan sebelumnya dalam APHT. Terutama apabila obyek hak tanggungan tersebut tidak digunakan untuk melunasi seluruh jumlah hutang. Hal ini jelas dapat merugikan kreditur.
Sedangkan menurut H. Soepirman Soetarman, harus dilihat dahulu jenis tanah obyek hak tanggungan tersebut. Jika jenis tanah tersebut adalah tanah perumahan maka maka penjualan sebagian atas HGB obyek hak tanggungan bisa dilaksanakan. Hal ini disebabkan karena peraturan perundangan sudah mengaturnya. Sedangkan jika jenis tanah tersebut bukan tanah perumahan maka harus dilakukan langkah yang berbeda dengan tanah perumahan. Perlakuan khususmjuga harus diberikan terhadap tanah persawahan karena tanah persawahan tidak bisa dilakukan pemecahan atau pemisahan jika luasnya kurang dari dua hektar.
Menurut B.I.P Suhendro, peraturan perundang-undangan memungkinkan adanya penjualan sebagian tanah yang dibebani oleh hak tanggungan, bahkan dalam APHT pun terdapat klausul yang memperbolehkan penjualan sebagian tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. Biasanya yang terjadi di dalam praktek, penjualan sebagian obyek hak tanggungan terjadi apabila tanah tersebut terdiri darimbeberapa hak atau sudah diperjanjikan sebelumnya dalam APHT. Penjualan sebagian obyek hak tanggungan yang tidak terdiri atas beberapa hak atau tidak diperjanjikan sebelumnya dalam APHT belum pernah ditanganinya. Meskipun begitu B.I.P. Suhendro memberikan pendapatnya berdasarkan hukum. Menurutnya APHT telah memberikan ijin adanya pemecahan atas tanah setelah tanah tersebut dibebani dengan hak tanggungan. Hal ini tercantum dalam Pasal 2 poin ke 2 yang menyatakan bahwa:
" Dalam hal Obyek Hak Tanggungan kemudian dipecah sehingga Hak Tanggungan membebani beberapa hak atas tanah, Debitor dapat melakukan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah tersebut, yang dibebaskan dari Hak Tanggungan, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa Obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Nilai masing-masing hak atas tanah tersebut akan ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Pihak Pertama dengan Pihak Kedua."

Subiyanto Putro berpendapat bahwa obyek hak tanggungan dapat dipindahtangankan. Subiyanto Putro mengatakan, pada awalnya Kantor Pertanahan tidak memperbolehkan pemindahtanganan sebagian obyek hak tanggungan. Alasan yang dikemukakan oleh Kantor Pertanahan sama dengan alasan yang dikemukakan oleh Nisa Rachmasari dan Suyanto, namun kemudian Kantor Pertanahan dapat menerima alasan yang dikemukakan oleh Subiyanto Putro. Dasar hukum yang digunakan untuk melakukan penjualan sebagian obyek hak tanggungan tanpa diperjanjikan sebelumnya dalam APHT adalah ayat 2 poin ke 2 APHT yang juga dinyatakan oleh B.I.P. Suhendro. Selain itu Subiyanto Putro juga menyatakan bahwa Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) tidak melarang adanya pemindahtanganan obyek hak tanggungan. Pasal yang menunjukkan bahwa obyek hak tanggungan itu dapat dipindahtangankan adalah Pasal 7 UUHT. Pasal 7 UUHT sering disebut droit de suite atau zaaksgevolg. Pasal 7 UUHT menyatakan bahwa hak tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada. Pasal ini menunjukkan bahwa obyek hak tanggungan dapat berpindahtangan dan menjadi milik pihak lain.
Subiyanto Putro menambahkan, jika kepentingan para pihak menentukan lain maka ketentuan-ketentuan dalam UUHT sifatnya hanya mengatur saja. Termasuk ketentuan Pasal 2 UUHT mengenai asas tidak dapat dibagi-bagi. Pasal tersebut menyatakan bahwa hak tanggungan sifatnya tidak dapat dibagi-bagi kecuali diperjanjikan dalam APHT. Menurut Subiyanto Putro, apabila para pihak telah sepakat maka hukum sifatnya hanya mengatur saja. Hal terpenting adalah kesepakatan guna mengakomodasi kepentingan masing-masing pihak. Penulis sepakat dengan pendapat yang dinyatakan oleh B.I.P. Suhendro dan Subiyanto Putro. Tanah obyek hak tanggungan dapat dipindahtangankan, meskipun sebelumnya tidak diperjanjikan dalam APHT. Hal ini didasarkan pada hukum perdata yang menjunjung tinggi hak para pihak sebagai subyek hukum. Fungsi UUHT dalam hal ini adalah sebagai hukum pelengkap atau hukum yang mengatur saja (aanvullendrecht), sifatnya tidak memaksa. UUHT hanya mengikat jika dan sepanjang para pihak tidak menentukan peraturan yang lain dengan perjanjian. UUHT hanya bermaksud mengisi kekosongan hukum yang dibuat oleh para pihak.
Penulis sepakat dengan pendapat yang dinyatakan oleh B.I.P. Suhendro dan Subiyanto Putro. Tanah obyek hak tanggungan dapat dipindahtangankan, meskipun sebelumnya tidak diperjanjikan dalam APHT. Hal ini didasarkan pada hukum perdata yang menjunjung tinggi hak para pihak sebagai subyek hukum. Fungsi UUHT dalam hal ini adalah sebagai hukum pelengkap atau hukum yang mengatur saja (aanvullendrecht), sifatnya tidak memaksa. UUHT hanya mengikat jika dan sepanjang para pihak tidak menentukan peraturan yang lain dengan perjanjian. UUHT hanya bermaksud mengisi kekosongan hukum yang dibuat oleh para pihak.

0 komentar:

Poskan Komentar